IRR

İç Verim Oranı

Kısa tanım

İç verim oranı (IRR), bir projenin net bugünkü değerini (NPV) sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır. Eşik getirinin (çoğu kez ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti, WACC) üzerindeyse bağımsız bir proje kabul edilebilir görünür; ölçek, yeniden yatırım ve nakit işareti sorunlarını çözmez.

Ayrıntılı açıklama

İç verim oranı, tarihli nakit akışlarının iç getirisi olup ara nakitlerin IRR düzeyinde yeniden yatırılabildiği varsayımını taşır. Bu varsayım gerçekçi değilse düzeltilmiş iç verim oranı (MIRR); tarihler düzensizse XIRR kullanılır. Nakit işareti birden fazla kez değişirse birden fazla pozitif IRR ortaya çıkabilir.

Karşılıklı dışlayan projelerde yüksek IRR küçük yatırımı ödüllendirir; daha büyük ve daha düşük IRR’li bir proje daha fazla net bugünkü değer üretebilir. “IRR > eşik getiri” bağımsız projeler için bir kabul/red süzgecidir; sıralama NPV ile yapılır. Kredi paketindeki özkaynak IRR’si veya borç getirisi (debt yield) farklı bir nakit tanımı kullanır.

CFO açısından neden önemlidir?

Yönetim kurulları iç verim oranını yüzde getiri olarak okur; CFO’nun işi ortak nakit tanımı, ortak vade ve ortak eşik getiri ile karşılaştırmaktır. Şişirilmiş terminal değer IRR’yi yükseltir, nakit getirmez.

Nasıl hesaplanır?

NPV(IRR) = 0 ⇒ Σ CFₜ / (1+IRR)ᵗ = I₀

IRR, NPV(r) = 0 denkleminin çözümüdür. Eşit olmayan dönemler XIRR’ye aittir.

Formüldeki değişkenler

• IRR: net bugünkü değeri (NPV) sıfıra eşitleyen iskonto oranı
• CFₜ: dönemsel artımsal nakit akışı

Nasıl yorumlanır?

IRR eksi WACC farkı bir güvenlik payı (headroom) gibi görünür ama dağılımı ve yeniden yatırım varsayımını gizler. Çok yüksek IRR çoğu kez kısa ömür veya düşük I₀ anlamına gelir. Döviz (FX) nakitlerinde IRR senaryoya bağlıdır.

Sayısal örnek

I₀ = 10 mn TL, üç yıl boyunca CF 4, 5 ve 6 mn TL → IRR ≈ %22; WACC %20 ise bağımsız proje süzgeci geçer, ancak karşılıklı dışlayan rakipte daha yüksek NPV’li olan kazanır.

Tanımlar eğitim ve analiz amaçlıdır. Yatırım, kredi veya vergi tavsiyesi değildir.